昆明的商业市场前期发展历程，经历了2001—2003年失败中摸索前进、2004—2006年商业发展元年、2007—2009年走向多元发展三个阶段。其中第一阶段“金碧辉煌”、“鸿城赛特”、“新东方女人广场”等由于前期商业定位模糊，缺乏差异性，商户品牌缺乏特色，后期缺乏统一经营意识最终导致经营惨淡败出市场。第二阶段南屏步行街改造、汇都国际、北辰财富中心等一批复合型地产及城市综合体开始崭露头角，直到走向第三阶段的多元化发展。

近日，来自北京合晟尚圆房地产集团的统计显示：目前，昆明商业市场呈现了大众商业竞争激烈、高档百货竞争加剧趋于成熟、郊区商圈不断出现，开始分流市中心传统商圈客源。在未来1—2年内昆明商业市场潜在供应量巨大，达到约380万平米，未来商业市场压力巨大；近年新推项目开发商自持比例逐渐增大。

合晟尚圆的调查认为，昆明很大一批开发商都以顺城为标杆，通过租金收入、不动产升值方式取得长期的收益回报。随着外地实力开发商的不断进入，昆明商业从之前纯销售，到现在的租售并举，即将过度到以自持运营为主。可以说昆明商业地产发展的趋势日渐清晰，这意味着一方面开发商的运营能力在不断提升，一方面也说明昆明的商业地产市场正在逐渐走向成熟。

同时，商业向三环外找机会也成为一种趋势，最典型的就属呈贡和南市区。一方面，随着将来主城人口分流到呈贡新区，他所蕴藏的商业磁力也将会得到释放，在加上昆明主城商业容量的日渐饱和，使得呈贡新区的商业发展得到机会。另一方面，大的开发商齐聚呈贡新区也是商业集中向呈贡发展的根本，目前的七彩云南第一城、上海东盟商务大厦、置信广场、百大新都会、俊发呈贡假日街、奥宸新天地等等这些项目已经拉开了呈贡新区商业发展的序幕。可以预见的是，昆明越来越多的大体量商业地产开发，未来将出现在呈贡、广福路、日新路、滇池路等区域。

而更多的零售企业进军昆明商业地产并成为新商业明星，如：红星美凯龙、大润发、金鹰等均是零售商参与商业地产开发。之所以这么多是因为之前这些零售商其实已经尝到了当“二房东”的甜头，特别是这几年商业租金的高涨。另外零售企业进军商业地产，还有一个优势是拥有‘沉淀资金’。类似沃尔玛这样的超市，供货商把商品交给他，商品售出后，再和供货商结账。

记者杨威整理