2012年已过去半年，回顾这半年来的昆明楼市，变化激烈。无论是成交量、房价，还是政策，都有可圈可点之处，而经历其中的人们，因市场的变化，房价的涨跌，心情也跌宕起伏。随着6 月过去，2012年上半年昆明土地交易也尘埃落定。整个上半年，昆明土地市场迎来最冷的寒冬，供地量仅3379.3 亩，为去年同期供应数量的1/3。

相比去年上半年昆明市9644.96 亩的土地供应面积，今年上半年昆明供地量仅3379.3 亩，几乎只有去年同期1/3。 土地的严重缩水，也让前6 个月的昆明土地市场交易愁云惨淡。从数据上看，前6 个月昆明土地交易市场供应量较去年同期相比现明显下挫，一季度的低迷状态，虽然在二季度出现回暖，但整个上半年的土地交易，较去年仍显冷。

这半年里，昆明北市区率先扛起“降价让利”的大旗，搅动了楼市“春水”。无论是地处一环和二环之间的金尚俊园毛坯房均价7600元/平方米的首次开盘入市，或者是紧邻二环的江东禧瑞都放出精装修均价6600元/平方米的重磅消息;再到近日一环边葡萄街区开盘起价7080元/平方米的广告出街……众多新盘的低价入市，使得购房者的一片叫好，更重新定义了昆明北二环楼盘的价格。 

这半年来，昆明楼市变化最大的要数成交量，即便只计算6月1日-30日的成交量。这个月昆明市商品房共成交8284套，较五月有所减少，成交面积672496.74㎡创13个月以来的新高，也是今年月成交面积的新高。但这样一个“新高”数据，对经历了近1年“低潮”期的昆明楼市来说，带来的并不只是喜悦，还有隐忧——因为从红五月开始后不仅成交量在放大，成交价似乎也有回涨之势。

然而，房地产调控继续显效，5月房价连续第三个月同比下跌。但同时受政策放松预期影响，房价上涨预期升温，带动销售显现回暖迹象。业内人士认为，未来房价深调不可能，但反弹空间亦有限，开发商仍以“保量”为主，不应贸然涨价。

1月成交量依然偏低，有分析人士认为，楼市成交遇冷主要在于房地产调控政策的持续影响，购房者入市相当理性，未达到心理价位很难成交。一些开发商也表示，1月份成交量比预期还要低，全年来看也不乐观。

自今年开春以来开发商一改往昔“抢地备战”的传统策略，开始刻意放缓拿地节奏、谨慎出手，因此昆明土地易市场多呈现“底价成交”的常态，甚至还有一些地块流拍。对此业界人士普遍认为，目前调控政策逐步落实和深入，加上银根紧缩、信贷收紧，使开发商们开始调整入市节奏，观望市场走向，拿地也更为谨慎和理性。

2012年1月1日—1月31日昆明主城区和呈贡共成交各类商品房2466套，同比去年1月减少了10070套，降幅80%，环比上月成交的8165套，下降了70%，也是近五年来同期成交最低的一个月。成交面积为188777.29㎡，同比去年减少了961065.18㎡，降幅为83%，环比上月成交542437.88㎡，下降了65%。

受春节期间认购房屋在2月集中签约备案及刚需释放影响，2月昆明共成交商品房51.84万平方米，环比、同比分别上升171.70%和24.46%；商品房供应量大幅下降，2月昆明新办理预售证只有2张，较上月减少6张，新批预售面积为17.80万平方米，环比下降86.14%，商品房供应量的持续走低，导致本月销供比上升至2.91；2月昆明住宅样本均价降幅低于全国水平，为7517元/平方米，环比下降0.28%，同比上涨1.86%。

2月土地成交面积及金额虽有小幅上涨，但仍处于低位，同时土地市场竞争不激烈，所有地块均以底价成交。2月共成交地块10宗，成交面积520亩，环比上升24.65%；成交金额为32.27亿元，环比上升153.30%；住宅、商业用地成交均价环比涨幅均超过50%，分别为767万元/亩和484万元/亩。

受四月份房交会影响，需求积压至四月释放，3月昆明市商品房成交量回落，供应量大幅攀升。3月共成交商品房37.88万平方米，环比下降26.93%，同比上升13.36%；3月昆明新办理预售证5张，较上月增加3张，新批预售面积为77.84万平方米，环比上升3.4倍；商品房供应量的大幅上升，导致本月销供比下降至0.49；3月昆明住宅样本均价降幅低于全国水平，为7503元/平方米，环比下降0.19%，同比上涨1.43%。

3月土地成交面积及金额均有不同程度下降，同时开发商拿地意愿不强，竞争不激烈，所有地块均以底价成交。3月仅有2宗地块成交，且均为住宅用地，成交面积212亩，环比下降59.28%；成交金额为6.36亿元，环比下降80.29%；成交均价环比降幅为60.89%，为300万元/亩。

4月昆明市商品房成交量小幅回落，供应量持续回升。4月共成交商品房36.51万平方米，环比下降3.62%，同比下跌44.11%；4月昆明新办理预售证11张，较上月增加6张，新批预售面积为101.87万平方米，环比上升30.87%，同比上升139.80%；商品房供应量的大幅上升，导致本月销供比下降至0.36；4月昆明住宅样本均价环比降幅略高于全国水平，为7436元/平方米，环比下降0.89%，同比上涨0.47%。

4月土地供应量充足，开发商拿地意愿不强，住宅用地、工业用地均无成交。4月仅有3宗地块成交，全部为商业用地，成交面积41.27亩，环比下降80.52%；成交金额为1.82亿元，环比下降71.38%；成交均价为442万元/亩，环比下降35.12%。

5月昆明市商品房供应量小幅回落，成交量大幅增长。5月共成交商品房66.54万平方米，环比、同比分别增长82.25%、29.91%；5月昆明新办理预售证13张，较上月增加2张，新批准预售面积为93.57万平方米，环比下降8.15%，同比增长6.38倍；商品房供应量小幅下降，而成交量反弹回升，致使本月销供比上升至0.71，库存压力仍然较大；5月昆明住宅样本均价环比降幅低于全国水平，为7422元/平方米，同比、环比分别下跌0.66、0.19%。

5月土地市场量价回升，均达到年内新高。5月共成交地块28宗，成交面积1060亩，环比增长24.7倍、同比下降6.66%；成交金额为52.61亿元，环比、同比分别上涨27.9倍，69.19%；成交均价为496万元/亩，较上月上涨12.22%。楼面地价为2142元/平方米，较上月下降14.62%。本月土地溢价竞争不明显，除1宗商业办公用地以28.01%的溢价率成交，其余地块均以底价成交。

调控的累积效果正蔓延开来。6月份，昆明楼市成交数据显现明显颓势。受政策直接打压的一手房市场，成交数据来了个大幅下滑。6月1日至30的一月内（由于网站故障，缺6月16日成交数据），昆明主城四区及呈贡新区一手新房成交套数仅为3573套，为今年最低，也是去年以来成交量倒数第二的月份，去年5月以“3429套”的月成交量仍再次垫底。如果楼市调控持续，不排除昆明楼市月度成交数据在未来几月，创下新低点。

据不完全统计，7月份，昆明主城及周边热点区域共有奥宸中央广场、中豪泛亚国际悦城、中豪泛亚国际逸境、银杏金川、国福现代城、昆明玉器城、枫桥香山镇等七个老盘计划加推新房源，相比6月，开盘数量增多。

限购令、房贷利率、限价房、房产税、期房风险、公租房、降价、地铁物业；2012，深度解析昆滇楼市，最需要关注、最让购房者期待的这些关键词被反复提起；它将影响到每个昆明人生活的方方面面，与每个昆明人的衣食住行都将发生密不可分的联系。

2011年初，国务院发出通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。据了解，全国共有48个住房限购城市，其中有11个年底执行到期。而昆明市住房限购政策，没有明确截止时间。

年底，住建部知会地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。昆明市住建局表示：“2012年昆明市继续执行原来的住房限购政策，没有新的变化。昆明市实施近一年的住房限购政策已收到效果，房价控制住了。”据统计，截至目前，全国已有10多座城市明确宣布2012年将继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果。

记者点评：限购令是消费者的福音，已抑制了投机、投资性需求，何时取消关键看房价，并需要一系列后续政策配合，比如加大保障房建设，完善财税制度，根除地方政府对“土地财政”的依赖。目前，业内普遍认为上半年绝对取消无望，年底前限购松绑都算乐观了。

你的房贷月供增加了多少？从2012年第一天起，房奴们就要开始为去年的三次加息“埋单”——由于央行在2011年三次加息，从今年元旦起，各银行开始执行新的贷款利率。这意味着老房贷客户的月还款额，自本月起开始增加。

目前5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%，上涨幅度接近10%。按照20年期30万元额度的贷款计算，元旦起每月房贷的月供增加了115.82元，而100万元30年期贷款每年要多还5000多元。

记者点评：房奴遭遇新利率，原本艰难的日子更加伤不起啊！房奴们的开支没被房价托起，却跟着利率一路上扬。近期昆明一些银行传出可以酌情执行基准利率，甚至小幅优惠的消息，则对今年的新房奴带来一定的转机。

在高房价的现实背景下，“限房价，竞地价”作为政府平抑房价的一个手段，每次推出，都会引发围观和热议，其后续的进展也格外引人关注。广州、北京、上海、成都、青岛……超过20个一二三线城市都先后推出过限价房。

在2011年的最后两天时间里，昆明首个限价房地块成功交易。“楼面地价675元/平米，房屋售价不得高于3000元/平米”。俊发地产旗下的呈贡俊发伟业房地产开发有限公司，以8.388亿元拍下位于马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界处的限价房地块。关于昆明限价房，目前还没有先关的申购条件、上市流通限制等相关政策出台，但可以预料的是，关于限价房的每一点进展，都会在楼市引发热议。

记者点评：关于限价房，由于其 “保障房范畴的商品房”这个属性，以及低于市场20-30%的价格界定，注定了其话题的敏感性。谁能买，能不能上市交易等又是其问题的关键。今年，俊发的呈贡限价房项目如何发售将值得关注。

继上海、重庆相继推出房产税并取得一定成效后，各地房产税是否推出、何时推出就成了行业热议的焦点。其中，最核心的问题是，房产税是否能够替代限购令成为房地产调控的利器。

关于房产税在2012年的去向，财政部财政科学研究所所长贾康近日判断：“今年我国将继续推进结构性减税和税制改革，资源税、房地产税将是重头戏。”他说：在房地产领域，不能长期依靠行政色彩浓重的限购、限价措施，必须建立长治久安的制度框架，这就不可回避地要考虑在住房保有环节（当然只是在高端）形成房地产税。此前不久，贾康曾指出，房产税将成未来财源支柱，是时候理顺了。

记者点评：房产税由于其征收范围限制，对于其能否对地产调控达至预期效果，至今疑虑丛生。关键是，老百姓对房产税充满患得患失。想买房的人期盼房产税把房价拉下来，而买了房甚至拥有多套房的人又害怕房产税带来沉重的经济负担。2012年，房产税的剧情又会怎样发展呢？

楼市并未因为冬天来临而进入冬眠，而是充满着各种变数。去年10月份，安徽市场被爆出六安裕安明珠苑、合肥蓝钻商界等项目的业主，交了房子预付款之后再去售楼处交涉房屋时，发现售楼处已经人去楼空；11月份，济南楼市,先是凤还阁苑开发商不翼而飞，再后来舜耕名筑、东城摩尔的开发商也音讯全无；12月份，厦门联盟一号的楼盘开发商卷款上亿元失踪……

在昆明同样出现了类似事件，2011年12月，昆明春城阳光产权式酒店项目被指为“骗局”，其项目一期用假房产证忽悠业主，二期已停工成半拉子工程。目前，投资商等相关各方均已很难找到，几百户业主已经报案，警方正在展开调查。

记者点评：楼市调控之下，一些开发商也承受不住压力了，有的选择降价，有的选择死扛，还有的却选择了“跑路”。2012年，这种不负责任、甚至可耻的“跑路”行为肯定更难避免，但除了跑路，还有很多条出路，如降价、转让、并购等。但是，一个隐藏多年的危机已经不容忽视：购买期房的风险正在加大。

刚刚颁布的《云南省公共租赁住房管理暂行办法（草案）》给了那些“无房族”福音，该草案规定，“城镇中等偏下收入或低收入住房困难家庭、单身人士、新就业职工；在城镇有稳定职业1年以上的云南籍农业转移人口或外来务工人员；在城镇有稳定职业3年以上的非云南籍外来务工人员等可申请公租房”。

据悉，2010年，昆明市在城镇保障房建设方面，实现突破性尝试，首次开工建设3000套公租房，并竣工1140套。2011年，公租房的建设数量猛增至2.5万套，截至去年底，共竣工2296套。而今年昆明市将建设4万套以上的公租房。

记着点评：公租房的惠及人群，主要是城市外来务工人员、中等偏低收入群体和“夹心层”住房问题，可以有效影响房地产市场的调控。如果占据房地产市场不少份额的“夹心层”的住房需求得到了满足，那么，楼市的买方市场就会缩小，开发商用“刚性需求”来吆喝涨价的理由就站不住脚，房地产市场的调控政策能有更大发展空间，房价上涨的惯性就能被有效遏制。换言之，买房的人少了，市场缩小了，房价下降的几率就增加了。

2011年8月，俊发旗下项目滨江俊园2期精装房以10800元的价格出售，被誉为昆明楼市降价“第一枪”。随后，有关房价要降的呼声一直不断。然而，尽管不少楼盘进行促销、折扣活动，但价格却并未有实质性的松动。随着国家调控的“不放松”，至2011年12月1日，新亚洲欢乐城以直降3000元的幅度，打破了昆明房价只喊不降的沉闷。不过半个月，俊发拿下呈贡限价房（3000元/平米）的消息，如雪上加霜般突袭了昆明市场。近日，有消息称，今年6月将是房价低谷。

记者点评：自调控令出台以来，有关降价的争论与预测一直不断。政府响应民意，调控房价，剔除房地产泡沫的决心坚定。开发商从尴尬转向挣扎甚至愤懑的的情绪，记者也在一路采访中渐渐体会。

地铁6号线和1、2号线今年将先后投运，其他3、4、5号线也在快速推进中。随之而起的地铁物业也越来越让人期待。同德昆明广场、欣都龙城、龙江雅苑等项目布点2号线，经典双城、西府景苑紧依3号线；天宇葡萄街区、云上城、志远城市综合体埋伏在4号线……昆明楼市也为之日益精彩。

时近2011年底，政府相关部门发布消息，昆明地铁中远期还计划新建7、8、9号线。其中，7号线贯通昆明西北至东南；8号线贯通东北至东南；9号线连接昆明与各新城区。云南映象、金江小区、世博生态城等一大批沿线楼盘将受益。

记者点评：地铁在省外一些大城市已经不是新鲜事，但在昆明还是很让老百姓们期盼的。按各地规律，随着地铁的修建和开通，沿线居民交通将更为便捷，楼盘物业价值大幅提升。今年，主城数条地铁的建成，无疑将让不少市民率先分享到这一大利好。