楼市的持续调控，不仅让新房市场经历了“寒冬”，二手房市场也同样遭遇了滑铁卢。今年以来，昆明二手房市场成交量始终维持低位，尽管降息政策让消费者对楼市有了拐点来了的猜想，但二手房价格并未出现较大波动，仍维持下行趋势。

昆明房产信息网数据显示，6 月昆明各类商品房共成交8149 套，成交面积662022.83 平方米。 比5 月增加181 套，涨幅约2.27%。不难看出，经过年初的冷静期和促销期，5 月开始昆明楼市的成交量就一直稳步上升，据业内人士分析，这是对信贷政策放松的反应，也是刚需集中释放的结果。

尽管新房市场逐渐迎来了交易量的回升，但这样的明显回暖还没有传导到二手房市场。“6 月最明显的变化是来客量增长，但成交并没有变化。”东函房产总经理刘汝东表示，与5 月相比，该中介旗下门店的来客量比6 月增加15%以上。

自6 月7 日晚中国人民银行宣布降息后，二手房中介门店的客户来访量开始慢慢增多，在价格合适的情况下，一些刚性买家开始出手购房。欲兴不动产吴井路店的置业经理告诉记者，从去年下半年到今年初，成交量比同期下降了一半以上，尤其是春节前后的几个月，更是几个星期才有一单生意，几乎只能依赖租房市场。但到了今年6 月份，情况开始有所好转：“看房的人开始多起来，以前多数都是看看价格问问基本情况就没有下文了，但现在有不少顾客都会要求实地看房，成交意愿强了很多。”

在今年年初，市场预测昆明的房价下降将首先体现在二手房上面，近几个月的二手房价格走势印证了此前的预测。

“从今年春节以后，就有一些房主主动要求调整二手房的挂牌价，降价的幅度在每套几千元至几万元不等。”吴井路上另一家中介的置业经理告诉记者，比如世博大厦附近的一处房源，去年底的挂牌均价是11000 元/ 平米，直到今年降到8500 元/平米才最终成交。

新亚地产云南映象门店提供的数据显示，云南映象小区今年6 月的平均挂牌价格是8025 元/ 平米，而去年8 月的价格是8807 元/ 平米。而距离云南映象不远的江东清水木华，有一套正在出售的2 房2 厅1 卫、85 平米的商品房，单价仅6400 元/平米，总价比年初至少跌去了5 万元。

昆明荣城房产经纪有限公司提供的数据显示，6 月昆明市场二手房价格再次出现明显回落，成交均价为7572.83 元/ 平米，这一数据在今年1 月份时约为7962.68元/ 平米。

在成交均价下降的情况下，房主的心理也出现了变化，议价空间已经逐渐打开。二手房数据监控中心的统计数据显示，上一周昆明二手房住宅挂牌均价下跌至8535 元/ 平米，每平米较上周下跌122 元，环比跌幅为1.41%。而从区域上来看，官渡区挂牌均价环比下跌2.06%，每平米下跌168元，跌至7981 元/ 平米。五华区挂牌均价环比下跌1.7%，每平米下跌131 元，跌至8665 元/ 平米。西山区挂牌均价环比下跌2.47%，每平米下跌225 元，跌至8900 元/平米。仅有盘龙区挂牌均价环比上涨1.7%，每平米上涨148 元，涨至8865 元/ 平米。

而众多中介公司也表示，虽然部分二手房报价依然不低，但房主的态度已经没有之前强硬了。很多前来报房源的房主均表示价格还可以再商量，售房诚意度有所提高。议价空间的放宽也让一部分有着刚性购房需求的买家有所行动。

在成交持续低迷的情况下，多地二手房市场走上了一二手房联动营销的新路。有业内人士表示，在昆明二手房市场，将一二手房联动形容为淡市下的”救命稻草”也不为过。

所谓一二手联动，是指开发商提供房源给中介机构销售，中介机构利用自身的客源帮助开发商卖房，双方达到互赢互利的效果。该模式一方面使开发商拓宽了销售渠道，另一方面，中介机构也开拓了多元化经营，成为其在逆境中保生存的一剂良方。

据了解，目前二手房中介公司介入一手楼盘代理市场，主要以组织团购活动的形式进行，由中介公司跟开发商洽谈合作，以低价组织团购进行销售，昆明仁和房地产经纪有限公司、荣城地产和21 世纪不动产等多个中介都参与到了一手房销售的领域。而荣城地产在2011 年8 月参与的春城慧谷项目，仅10 天时间就销售了230 多套，达到预期目标的95%。

中介公司人士坦言，由于房地产市场的整体低迷，使很多中介公司的二手房成交量受到影响，一手房开发企业也遇到了销售慢、资金回笼难等问题，这个时候，中介公司介入一手房的代理销售，可以增加销售业绩，而开发商也可以通过中介公司分销部分房源。开发商有房源，房产中介公司有销售渠道，而且成本相对低，这正符合了逆境下一手房开发企业的营销思路。

在二手房挂牌价格松动的同时，另一方面却出现了毕业季对房租的推动。据东函地产的统计，6 月该中介旗下门店的租赁业务比5 月增加了5%，呈现稳中有升的态势。刘汝东表示，从6 月租赁的情况看，主要还是以学生为主，租赁的主要人群中增加了大学毕业生的身影。

而昆明富邦地产的数据显示，近期昆明二手房租赁集中在市中心与西市区，西市区以棕树营、春苑小区最为突出，成交最高时，一个月可租出20 套，其中，租金在1200 元/ 月至1500 元/ 月的两室户型成交量最高。

尽管租客因传统毕业季的到来而明显增加，但房屋租金却一反常态地表现出了较为稳定的态势。记者从昆明多家二手房中介了解到，从今年的4 月至今来看，房屋租金都很稳定，并没有出现较大的上涨和波动。“目前昆明的房屋租金均价在20元/平方米，而去年同期大约在19元/平方米，一年来昆明的租金并没有出现所谓的大幅上涨迹象。”荣城房产常务副总经理毕永国表示。

而据新亚地产吴井路门店的客户经理介绍，这几个月来，即使有变动的房源，每套房的租金也仅仅只是上涨了100 元左右。但由于大部分房租都是一年一签，因此近期租金价格基本没有变化：“虽然现在已经进入了传统的毕业生租赁旺季，但租赁需求的增加并没有导致租金的上涨，从我们门店来看房屋租金较为平稳，没有出现明显上涨的迹象。”

目前全国第一批超过40 个城市和住建部的住房信息联网已完成，未来将扩大到500 个城市。限购和房产税的执行，将因此有了数据基础。7 月7 日，温家宝总理在常州“不让房价反弹”的讲话，给之前部分地区出现的“房地产回暖说“浇了一瓢冷水。9 日记者从接近住建部的知情人士处了解到，住建部下半年倾向于“强调既有政策”，当中对于核心政策限购的执行层面，正在收紧，地方一系列问责工作也在紧急跟进。

“部里也在收集和调研市场数据和反应，看看是否有很大的出台新政的预期，总体来说态度是谨慎的”，该人士称。

他同时透露，部里正调研地方微调行为，“对地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，会予以纠正，加强地方问责”。（21世纪经济）