2011年初以来，涉及楼市的调控政策就没给市场留下任何喘息的机会，几乎以每月一则的密度接连打出。而此次覆盖范围最广、“史上最严”的调控则以1月26日出台的“新国八条”为起始拉开序幕。“新国八条”的强势出场，把“限购”推向全国，并上调了二套房首付比率至六成以上；不到两个月，昆版限购令细则“靴子”落地，其犹如一剂立竿见影的猛药，对于楼市虚火而言还是颇有效果；之后“新建住房价格控制目标”制度的确立和“一房一价”等直接干预房价的正式实施，更彰显出政府对房地产调控的决心。

与此同时，国家为调控通胀，不断提高金融机构存款准备金率并多次加息。1月至6月，央行每月上调一次存准率，每次0.5个百分点，将大型金融机构存准率推达历史高点21.5%；另外央行还分别在2月、4月和7月加息25个基点，经过三次调整，5年期以上的商业贷款利率再度破七，由年初时的 6.40%调至当前的7.05%。而这三次加息六次上调存款准备金率更是从资金方面加大了房地产调控力度。

尽管2011年国家和地方对房地产市场的调控力度之强前所未有，但就近日中央明确的“坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归”政策基调来看，未来楼市调控不放松、进一步提高存款准备金率和加息的预期依然强烈。 

成交现疲软

在以“限购、限贷”为代表的调整政策之下，不少具备购买能力的投资者被排除在有效需求之外，其住宅投机投资行为受到遏制，而由于房贷首付比例大幅提高、按揭利率一路上调，以及调控下市场对房价下降的预期，大量改善型购房者和首次置业者则不再着急入市，选择观望。正是在这种形势下，昆明楼市成交量震荡下行。

据昆明市房产信息网统计数据显示，在2011年调控力度最松的一个月1月昆明商品房共成交12536套，并成为今年以来月销售的最高点。但随着“新国八条”和“限购令”的出台的出台，加之春节假日因素，2月份的市场明显“降温”，仅成交4600余套。在3月、4月和5月这三个令人期待的节点上也并未见起色，进入6月的成交量则继续走低，接下来一个月的3100套销售数据更是创今年以来月成交情况的最低纪录。而之后的几个月每月成交均仅有五、六千套。在商品房市场疲软的情况下，二手房也同样遇冷，交易量大幅下滑，同比降幅最高甚至达到50%至60%左右，同时成交量下滑带来了议价空间的增大，部分小中介门店还因生意困难关门歇业。

而楼市的降温也“传染”到了土地市场，自今年开春以来开发商一改往昔“抢地备战”的传统策略，开始刻意放缓拿地节奏、谨慎出手，因此昆明土地易市场多呈现“底价成交”的常态，甚至还有一些地块流拍。对此业界人士普遍认为，目前调控政策逐步落实和深入，加上银根紧缩、信贷收紧，使开发商们开始调整入市节奏，观望市场走向，拿地也更为谨慎和理性。

房价理性调整

房价会不会跌？年初，在昆明街头随机访问十位市民，可能有七位说“不会”，如今，反过来说“会”的可能是七位。

吸取了2008年房价“越调越涨”的经验教训，2011年的调控手段比以往更加严厉，买房人的心态也比之前更加理性，开发商们也显得更加“大方”。随着8月份滨江俊园二期高调宣布顺势让利20%开始，希望快速走量的开发商调整营销思路，给出之前罕有的价格和优惠幅度。日前某楼盘打出“累计最高可享8%优惠”的认筹信息，而12月16日新亚洲欢乐城更以“每平米直降3100元”的宣传口号入市。

“当下一些开发商会因为销售任务的关系来决定是否降价优惠，不排除少数开发商下调价格，但多数开发商则还是会选择不降价或只进行小范围价格调整，仅仅‘点到即止’。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪表示，虽然现昆明房价已渐归理性，而且明年确实存在下跌的可能，但起伏幅度不会大，基本将维持价稳的状态。（刘婷婷）

买卖双方“大眼瞪小眼”

和全国所有城市相同的是，在宏观调控的威慑下，昆明住宅市场经受着前所未有的“严寒”。交易市场持续低迷；开发商们在对于“春”的期盼与失望间蛰伏，继而等待……

然而，与全国部分城市房价明显下挫不同，昆明住宅市场呈现出的却是有价无市的局面。面对如此困局，更多的开发商选择观望；而昆明购房者们没有喊出“开发商，对不起了”的坚决，却始终在“究竟降不降？究竟买不买？”的漩涡中纠结与挣扎，买卖双方形成“大眼瞪小眼”格局。

房市量跌价挺

2011昆明商品房市场， 在限购、限贷、限价的“限令”下，在成交量的下挫和交易价格的坚挺中，蹒跚走过。

来自昆明市房产信息网统计数据显示，2011年1—11月，昆明主城四区及呈贡新区商品房成交面积约580万平方米，成交套数为66000余套。除1月、4月成交套数分别创下12536套和10684套的“高点”外，其它逐月成交量均在3000—5000套之间徘徊。数据同时显示，2011年昆明商品房成交量较2010年下滑超过万套。

不可否认，昆明商品房市场的转折点出现在2月份，而那时正是宏观调控开始的时间。

目前的形势，无论是冠之以“拐点”，抑或是“观望”、“调整”，已经仅仅是名目上的不同了，内在的意思已无大的争议——包括昆明在内的全国范围成交量大幅下滑。

然而，面对相同的市场困局，昆明房价的反应，却在各地不断传来的下调声中依旧不为所动。

根据昆明市房产信息网统计数据显示，2011年1—11月，昆明主城四区及呈贡新区商品房均价始终保持在7000元/平方米—8000元/平方米区间。根据记者对昆明主城四区房价调查，目前均价在8000元/平方米以下的楼盘已经非常稀少，在二环以内的房源价格已经基本过万，市中心黄金地段的房源均价已突破2万元/平方米，整个市场价格呈现出“8115”格局，即二环外区域的楼盘均价水平在8000—10000元/平方米不等，一环至二环线之间区域的楼盘均价为10000—15000元/平方米，一环内的楼盘均价水平在15000—20000元/平方米。

在2011年8月，俊发地产顺势下调滨江俊园二期莱茵均价20%，该事件曾一度激起昆明楼市不小波澜，让关于昆明房价“多米诺”的猜想持续。

建“定向房”过冬

昆明开发商2011年的表现，不免让人疑惑。

虽然“缺钱、缺钱”已经成为他们的“口头禅”，但是提起“降价”，他们却都保持沉默。同时仔细观察各个在建项目的建设进度，并没有出现停滞。相比曾经在2008年调控中出现的“钱荒荒，心慌慌”，2011年昆明开发商显然要淡定得多。

“现在找银行，不如找‘客户’”。这是在一次聚会上，记者听到的昆明某开发商对前来讨教的同行的指点迷津之言。“就这市场，还去哪找客户？”经不住同行的一再追问，该开发商老总才道出了其中奥秘。所谓“客户”，就是“定向房”。据该开发商透露，自年初调控颁布执行时，该公司就调整了开发战略，将原来计划开发的全部面对市场的商品房住宅的80%改为了“定向房”，并及时找到了买家。“说白了，‘定向房’就是为客户量身定做的。这样一来销售保证了，资金自然也就得到了基本保障。”该开发商进而透露，他们的项目将争取年底开一次盘，但只拿出来不到200套。而对于市场他并不担心，他告诉记者，在“定向房”的保证下，他们的销售压力不大，如果市场反应不好，他们可以继续等待。

在记者的随后调查中发现，目前在众多昆明房地产开发企业中，“定向房”已经成为开发商挺过“寒冬”的权宜之计。

然而即便如此，在面对“后市预测与期许”的问题，昆明开发企业老总们的结论出人意料的一致：观望或者说调整仍将持续，未来市场走势如何，关键看宏观经济能否回暖，宏观政策会否变化。如果内外因仍然跟目前一样，行业深度整合将不可避免。（徐晓俊）