把2012年归集到房地产黄金十年，总让人有些五味陈杂的感觉。在坚持调控不动摇，限购令取消无望，房价依旧居高不下，整体经济低迷不振的情况下，楼市虽然表现得很热闹，但商业地产、旅游地产大跃进式的增长，引发市场关于“过剩”的担忧；国有资本高歌猛进重返楼市，进一步挤压中小民企的生存空间；兼并和股权转让时有发生，市场加速洗牌，房地产正在向寡头时代迈进……种种事端，隐隐折射出行业正在面临一场变局，只是目前还看不清方向。

降价，是2012年本土楼市最热门的话题。1月15日，二环内的金尚俊园以均价7600元/平米的价格逆市开盘，房价比同区域楼盘明显下降。金尚俊园此举，打响了昆明楼市实质性降价的第一枪，购房者欢欣鼓舞。俊发地产CEO赵彬感叹：“刚需胜利了。”2月9日，禧瑞都更是抛出北二环精装修楼盘均价6600元/平米的消息，楼市立即就像一滴水掉进油锅里似的炸了锅。

差不多同一时段，东南板块亦高举降价大旗，与北市区形成呼应之势。2月26日，欢乐城开盘，均价约6500元/平米，数小时内清盘；相隔不远的格拉斯香水小镇则以“8层的电梯洋房，6500元/平米的均价” 与欢乐城联手出击，也取得不俗的销售业绩，

此后，楼市降价由点及面，渐成燎原之势，4月份，一环内拓东体育馆附近银杏金川以8500元/平米均价开盘，把价格战火烧到主城中心区。其他的很多楼盘，虽然没有明确打出降价旗号，但其“按市场价格定价”，实质上是在昆明房价往下移位的基础上寻找支撑。

但可惜的是，随着成交量的攀升，前期高喊降价的楼盘在下半年都暗自提价，楼市整体降价趋势并不明显，上涨的阻力也非常大，房价陷入箱体震荡。

2012年，昆明重头的开发商几乎是全线进入商业和旅游地产领域，俊发和城建是前些年就有涉入，而过去专注于住宅建设的房企，像银海、实力、江东等，现在都制定了自己雄心勃勃的商业和旅游地产开发计划。

房企进军商业和旅游地产，已不仅是个策略问题，而是个生存问题。银海地产总经理汪万生在接受媒体采访时说，限购令对住宅市场影响非常大，企业如果不在产品面尽快实现多元化，很可能会遇到生存危机。俊发地产CEO赵彬也说，限购令的天花板已经在那里，企业就只有两种选择，要么进军商业地产，要么跨地域开发。

根据中国房地产协会的统计，2011年，内地商业地产（含旅游地产）的开发面积比两年前增加了一倍，其中大城市增长更猛。据规划部门统计，目前昆明在审批的项目中，商业部分的总面积几乎是10年前的8倍。据不完全统计，昆明在建和规划在建的商业地产面积超过400万平米，经典双城和海伦国际单个项目商业体量都接近100万平米。

接近年底，昆明写字楼的表现也异常抢眼，最直观的表现是，全城有接近20个项目的写字楼部分在售或即将开盘，最吸引眼球的是南亚未来城和同德昆明广场铺天盖地的广告，至于金尚俊园、七彩俊园、融城金阶、融城优郡等，则是“蓄谋已久”。

城中村改造是昆明过去5年来最大的难题。城中村情况复杂，推进阻力大，开发成本高，不可控因素多等等，使得开发商普遍感到进村难。房地产调控更让城中村改造之路“铺满荆棘”，渐入寒冬的楼市和苛刻的城中村改造条件，让城中村改造者越来越感到迷茫，直到2012年6月，“46号文”悄然而至。

“46号文”总体上是给开发商的利好消息，其中包括“土地已出让的城中村改造项目，在申报方案总体技术经济指标不突破规划条件，各分地块指标之间可以进行调整平衡”以及“在已取得土地证的城中村改造项目中，若存在单地块净用地面积大于50亩或单地块地上建筑面积大于10万平米的情况，市规划局可对单地块进行适当划分后分期核发建设工程规划许可证”。这给城中村改造项目带来转机。

云南大学经济学教授徐光远表示，这可以理解为，政府适当地为开发商减轻负担，缓解开发商的资金压力；也可以理解为，政府让利给开发商，让城中村改造的工程都运作起来。

值得一提的是，很多房地产大鳄都已经介入昆明城中村改造，俊发是早些年就已经介入的，万科今年也在公开场合表示，将大举进入昆明城中村改造，此外，保利和万达都已介入。

“不限购、不限贷、总价低廉、投资首选”，这是开发商为公寓产品制定出的卖点。公寓虽按商业性质立项，但却以住宅、商住结合形式出售，为开发商促销和投资投机性需求进入市场提供了便利。

在5月份出台的《昆明市城乡规划管理技术规定》明确：在商业及商务办公项目中，除有特殊规定外，不得设置类似住宅户型的办公空间，不宜在单个办公空间中设置独立卫生间：在商务办公建筑标准层中，必须按规范设置公共卫生间。此举意味着市场上热卖的商改住公寓项目，将在昆明市场上被全面封杀，“公寓限行，或增大住宅项目中小户型产品的需求量”。某业内人士表示。

《昆明市城乡规划管理技术规定》还明确规定，多、高层住宅建筑标准层层高不得超过3.6米，单套户型内室内中空部分面积不得超过30平米，且不得超过单套建筑面积的30%等要求。如此一来，大受购房者欢迎的复式户型产品，从此或将绝迹昆明市场，“买多少平米送多少平米”这样的广告，将再也见不到了。

2012年

2月24日

央行宣布下调存款准备金率，这是自去年11月30日央行宣布近三年来首次“降准”之后，第二次下调存款准备金率。存准率下降，银行信贷额度增加，客观上有利于楼市发展。

　　

4月9日

国务院下发《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》，《基本住房保障条例》在列，意味着住房保障终于即将有法可依。

　　

5月18日

央行第三次下调存款准备金率。

　　

5月

昆明《商品房销售明码标价规定》实施，《云南省商品房销售明码标价实施细则（试行）》也在同一天正式实施。发改委再发通知要求：针对商品房销售明码标价开展专项检查行动。

　　

5月23日

国务院召开常务会议强调，要认真贯彻稳中求进的工作总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系，把稳增长放在更加重要的位置。要根据形势变化加大预调微调力度，提高政策的针对性、灵活性和前瞻性，积极采取扩大需求的政策措施，为保持经济平稳较快发展创造良好政策环境。

　　

6月8日

央行近三年半以来首次降息(上次降息是在2008年12月23日)。分析认为，降息目标是保增长，对于楼市影响更多的是心理作用。

　　

6月15日

“昆明市城乡规划管理技术规定专题讲解会”指出，在停车配建指标方面，商品住宅不得低于每100平米地上建筑面积1个机动车位和1个非机动车位，商务办公及商业设施（含宾馆酒店）不得低于0.8个机动车位和2个非机动车位，行政办公及文化设施不得低于1个机动车位和1个非机动车位。