安居是凡人在大地上的存在方式，并且，“生也有涯，居无止境”，人们总在孜孜不倦地追求着关于安居的理想。在昆明楼市黄金十年，人们对于居住的观念，以及住宅呈现出来的形式都已经发生了巨大的变化。十年前，没有高层住宅也用不着电梯，在今天，非高层住宅已经成了稀缺产品；十年前，住宅加底商配个会所，再搭配点景观，就很有卖点了，在今天，住宅、商业、商务写字楼、酒店、学校、医院无所不包的“一生之城”也不见得能引起挑剔购房者的兴趣……

 

住宅开发走进高层时代

 

十年前，高层电梯住宅在昆明是不可想象的，住宅开发主要以7层高的“多层”为主。这种情况一直延续至2003年，城建股份开发的凤凰城，成了昆明第一个小高层住宅项目。

 

2005年后，春之城、美璟新城、世纪城等一大批高层住宅涌现，昆明正式迈入高层时代。2011年后，昆明的高层住宅又翻开了一个新的篇章，金领时代6栋高达40层的超高层建筑，成为昆明首个超高层住宅项目。

 

十年中，高端住宅是其中一道不可忽略的靓丽风景。市场公认的昆明富人区分布在三个区域：翠湖、滇池路和世博板块。其发展历程经历了从城市豪宅到别墅和类别墅，再到城市豪宅与别墅共荣生长的几个阶段。

 

2000年前的城市豪宅现在除了翠湖俊园等几个经典外，棕树营小区、万兴花园等基本都淡出了富人们的视线。

 

2002年后在滇池路和世博板块涌现出来的一批别墅和类别墅产品，像滇池卫城、同德极少墅、马可波罗、高天流云、世博生态城等，把昆明的豪宅水平提升到了一个新的高度。

 

现阶段，昆明的高端住宅走到了一个关键的节点上，一方面在顺城的示范作用下，城市豪宅风生水起，从已经到交房阶段的滨江俊园，到即将开盘的南亚之门尚义公馆、世博首岸，精装修，大平层引起空前关注；另一方面五甲塘的两个地王项目俊发滇池ONE和中航云玺大宅，以及滇池路的公园1903今年动作频繁，高价位、高物业附加值、国际化视野的趋向已经非常明显。

 

景观楼盘演变多种流派

 

绿化率能达到多少、景观设计如何、景观维护怎么样，这是现在购房者在选择时都会考虑到的一个重要参数。但在十年前，这是不可思议的，大多数楼盘充其量也就是弄个花坛，随便种上几棵树，摆上几盆花装点闲散空间，景观是谈不上的。当时，阳光花园和银海系产品是为数不多的以景观见长的精品楼盘。

 

2002年、2003年，昆明景观住宅的打造到了一个小高潮。银海森林小区入口那两排霸气十足的加拿列海枣曾让整个房地产业都惊叹不已，湖畔之梦的大型湖体景观在很长一段时间内都是难以超越的经典，世博生态城、高天流云等依托万亩原生森林的别墅级景观成为业界的一段佳话……

 

也正是在这一批景观楼盘潜移默化的影响下，越来越多的人认识到真正高品质生活在于融入自然和谐的环境，美丽的园林景观已成为住宅小区品质一个重要的要素，成为购房者关注的重点，众多房产开发商对园林景观的投入越来越高。

 

到目前，昆明住宅景观的打造已从单一生态主题向多种风格流派主题演变，像银海的巴厘岛东南亚风格，奥宸的南加州小镇，广电兰亭上锦的岭南风情园林，中航云玺大宅的泰式皇家园林，海伦国际以巴黎拉德芳斯为蓝本的现代景观打造……

 

同时，昆明当前很多在建住宅社区，也不再像曾经的那样突出中央景观，而是更强调景观在整个社区的“均好性”，也更多地考虑把景观融入生活，达到人与环境的和谐共生。

 

人工造湖升级公园住宅

 

傍水而居，从来都是人们关于居住的最高追求。但昆明天然的只有一个翠湖、一个滇池，还有一条盘龙江能够满足临水而居的需求。在翠湖，十年前就已经没有进行房地产开发的余地；环滇池虽然有大量的土地可以用来进行房地产开发，但受限于“三通一平”，市政设施达不到开发条件，在黄金十年里，除了滇池路沿线外并没有多大作为。

 

这样的情况，推演出昆明房地产行业这十年比较重要的事件：开发商不遗余力地人工造湖，满足购房者的“亲水”情结。最早的是2003年的城建股份开发的湖畔之梦，其开创了昆明人工造湖的先河。作为云南最早开发的超大规模生态居住示范小区，湖畔之梦获奖无数。其水景打造的规模和高度，即使到了今天，也是业界传诵的经典。

 

然后就是2005年的世纪城，占地400亩的如意中央公园，比翠湖约350亩的面积还大。公园内河流长达两公里，水网纵横，沿岸流淌，保证社区每一个组团内都有水景绿地；2006年，银海地产斥巨资打造的大雁湖景观设计，恢复了大雁湖的原始风貌，让昆明人怀念并期待着的大雁湖在荷塘月色中归来；2008年，中房现代建设的90亩龟龙湖公园再度动工，翡翠湾作为公园里的房子风靡一时……

 

如果说，上述“造湖”的开发商还属于是在原先已有“雏形”的基础上进行湖泊再造，中豪·泛亚国际则完全是在平地上凭空挖一个200亩的大湖出来，只是目前尚在建设阶段，公众暂时看不到效果。可以预见的是，在未来，昆明开发商还将为满足购房者“亲水”需求做出无尽的努力。

 

精装修房崭露头脚

 

无论是国际还是国内的住宅产业发展经验表明，精装修是住宅发展的一种必然趋势，在港、澳、新加坡等城市，精装修房几乎全面普及。

早在2002年，建设部就出台《商品住宅装修一次到位实施细则》及《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，明确了一个主导方向：逐步取消毛坯房，直接向消费者提供全装修成品房。据调查数据显示，2004年，上海已有70%的人对精装修房持认可态度；2006年，北京50%以上的高档楼盘已实行全装修。

 

昆明要到2008年，中产风尚Ⅱ期、银海领域先后都推出精装修房源，城市理想二期·宽窄建筑则通过各种宣传把“精装修”这一概念，形象地引入到昆明百姓的生活中……精装修房才集合成“势”，在市场上引起强烈反响。

 

也在同年8月，俊发地产联手国际知名室内设计大师梁志天在星雅俊园生活体验馆召开新闻发布会，宣布俊发地产向市场正式推售精装修的住宅。此后、空间俊园、七彩俊园、滨江俊园都相继推出精装修住宅产品，并从小户型到大户型豪宅过渡，精装修的声势逐渐浩大。

 

很显然，直接购买精装修房源，不仅可以省时省力、节省装修成本，而且还可以避免装修污染，缓解各种资金压力等。目前，精装修在昆明已呈普及之势，万科金域缇香、万科云上城、万科金域国际、红星国际、温泉山谷等一大批精装修的推出，预示着一个全民轻便宜居的时代来临。

 

昆明人步入低碳生活

 

在房地产黄金十年，还有一个非常值得关注的变化，就是低碳建筑的风生水起。2010年，国际绿色低碳发展中心OPC（一个地球社区）落户昆明。该中心联合国际低碳生态发展专业组织，为低碳生态社区和绿色生活方式提供示范样本。昆明房地产业也被赋予了更多“低碳”期望。

 

2003年亮相昆明的世博生态城，在社区建设中应用了太阳能热量科技、住宅智能控制、雨水的收集等诸多生态科技技术，是西南地区首个低碳意义上的住宅项目。

 

俊发是昆明首个公开提出“低碳”的房企，其在2010年高调打出“低碳筑大城”的宣言，并从“滨江俊园”开始，探索并实践低碳运营的项目开发模式，俊园系产品顺应节能、节地、节水和节材的“四节”标准，并把“生态、绿色、环保、节能”充分地融入其中。

 

云南华侨城则引进国际最新环保技术，通过水生态系统保护与修复、生物多样性保护和能源综合利用三大生态环保系统工程，欲将该项目打造成一个全新的生态旅游示范区。

 

2011年12月，昆明市住建局与昆明万科举行《绿色建筑发展合作框架协议书》的签约仪式。昆明万科总经理沙骥表示，万科在昆明的项目从每一个细节中都体现着绿色、低碳的理念。万科白沙润园作为云南首个以绿色三星标准建设的生态住宅社区，广受各界好评……

应该说，低碳是未来房地产开发的核心价值体现。带给城市的是绿色与生态，更是新昆明未来发展更稳健、更美好的主旋律。

 

城市综合体

 

达到了28个之多

 

这十年，昆明的居住格局已发生了巨大变化，一方面是大规模的保障房建设，逐渐把低收入群体从商品房购房队伍中分离出去，市场对商品房的功能和品质提出了更高的要求，另一方面，大配套、大商业的大盘开发模式让人们对居住模式有了更多的思考，家门口上班、回家看病、回家逛街……满足所有生活需求的“一生之城”逐渐浮出水面。

 

城市综合体，是昆明楼市近年来最热的一个词汇。从已成功开发并投入运营的世纪城、新亚洲体育城、顺城、北辰财富中心、南亚风情第壹城，到正在建设中的南亚未来城、七彩俊园、金尚俊园、马街摩尔城、经典双城、润城、万达广场、融城忧郡、银海尚御……据不完全统计，2012年，昆明城市合体达到了28个之多。

 

城市综合体给人们带来的居住观念的变化也是显而易见的，十年前，住宅加底商配个会所，再搭配点景观，就感觉很不错了；在今天，住宅、商业、商务写字楼、酒店、学校、医院无所不包的“一生之城”也不见得能引起挑剔购房者的兴趣。

 

应该说，随着房地产行业的发展和生活水平的提高，购房者对住宅的消费意识和消费经验都有了显著的提高，房子不再仅仅是一个遮风避雨的场所，还意味着一种生活方式；买房子不仅仅是买一个建筑物，还是买一种环境和服务。具体到项目上，能整合哪些合作伙伴，能招到哪些有影响里的商家，从侧面也反映出项目本身的含金量。

 

同时，开发企业的品牌号召力也被放置到了一个空前重要的位置。尤其是在2012年这样市场前景不明的情况下，品牌开发商的市场号召力也屡屡得到验证。

 

结语

 

据统计数据，昆明主城区的房价，比起十年前，涨了近5倍。也因为高房价，一屋难求，小户型因为总价相对较低，成了十年来始终都最受市场欢迎的产品。

 

当然，给购房者带来负面情绪的不仅仅是房价，还有公摊越来越高，购买同样多的室内居住面积，比起十年前必须要付出更多的公摊成本。在多层板楼盛行的年代，公摊率基本能控制在10%左右，但随着高层出现，电梯成了必不可少的设施，加上塔楼等因素，公摊基本都到了20%以上。电梯房还得承担更高的物业管理费。

 

但总体而言，瑕不掩瑜，居住条件和居住环境的改善始终是值得肯定的方向。（都市时报首席记者 杨丽芬）