昆明住宅价格战波及商业地产一环商铺价格疑似跳水

葡萄街区商铺写字楼价格触底，其他后续项目或难逆市抬价。

商业地产业内人士分析，随着昆明商业项目推盘越来越多，如果葡萄街区商业物业价格触底成功定调，后续问世的楼盘很难逆市抬价，从而引发商业地产市场出现价格决堤。

受累住宅“拼跌” 部分楼盘投“商”问路

去年是“住宅限购”让商业地产趁机上位，而今年，住宅价格血拼白热化，推售商业物业也再度成为部分开发商的缓兵之计。葡萄街区的“起义价”虽挑了个头，但昆明商业“杀跌”尚未真正成气候，据记者了解，此前只有北二环的禧瑞都打出广告，商铺均价8900每平米，由于开盘为时尚早，对市场的影响尚不明显。不过，各路大佬诸侯雄心壮志，纷纷谋划杀出重围。

城北区域，已完成住宅年度销售任务的金尚俊园，压力骤降，4月将首推绿色商务写字楼，与葡萄街区展开“商斗”；城南区域，不愿盲目跟风降价的润城，今年的将推出的30万平米的物业，全是商业（包括写字楼、公寓、纯商业），没有一平米是住宅；而城西区域，经典双城百万方的商业规模也是今年推广的重中之重……

当然，至祥研究中心为投资者们所勾勒的昆明热门商业全景图，甚为热闹——一环内区域，由汇都国际、七彩俊园、南亚之门领军，加之未来的恒隆商业广场白塔路商圈整在紧锣密鼓的展开军备升级；一、二环之间，葡萄街区、莲花池国际商贸城、新都昌商业广场、云上城、益龙万象城、金尚俊园、同德昆明广场众彩纷呈，都希望在中心城区扩张之际为项目为区域博得一片空间；南市区有螺蛳湾国际商贸城持续领航，银海樱花语锦上添花、经开区产业联动；南亚风情第壹城宣告滇池板块崛起，奥宸财富广场紧承其后；北市区和谐世纪、天骄北麓、万科香缇坊、昆明玉器城展开新的篇章；西市区经典双城的超大体量让人无法小觑；东市区也在白沙河区域宣告东市崛起之后，迎来车行天下国际汽车城的进驻；呈贡新城演变成为商家必争之地，实力心城、七彩云南第壹城引领其商业氛围提升……

无疑，葡萄街区这根导火线，将为昆明楼市开辟一条含金量更高的商业地产新战线。

昆明在售商务（写字楼）项目价格动态表（部分）

　昆明部分在售商业项目价格动态表

2009年1月-2012年2月昆明商业项目销售价格走势图

“起价”引悬疑 一环商铺价格跳水在即？

目前，昆明商业地产格局迷雾围城，市场僵持，但价格坚挺。从数据看，昆明2月份商铺均价为34539元/平米，保持在一贯高位。而至祥研究中心提供的2009年1月—2012年2月期间昆明商业销售价格走势图也佐证了昆明商业物业价格（尤其是住宅限购之后）的稳定性，尤其是在2011年12月—2012年2月，在住宅销售价格波动最大的三个月里，昆明商业物业价格波幅甚微。而从2011年7月开始，昆明商业地产无论是销售价格指数、租赁价格指数还是商业综合价格指数，均出现了少有的平衡。

不过，昆明9个月来的商业价格平衡局面，恐因葡萄街区而陡生变数。

当昆明全城开发商在商业价格上还在集体矜持的时候，葡萄街区商铺、写字楼喊价“一步到位”，确实引发了不小的漩涡效应，投资者们多看它一眼，是必须的。业内人士大胆预言，金尚俊园曾经出现的“马太效应”，很可能在葡萄街区身上重现。前者住宅突击，后者商业追袭，与俊发降价点燃全城相似，葡萄街区商铺、写字楼等商业物业的“起义价”，大有大杀四方，全城震动的效果。

事实上，昆明商业项目多数“产自”城中村改造，住宅尚且还有同质化趋势，那商业也就更难避“撞车”了，再加上一些商业项目已达到“百万方”级别，这样的规模和数量，在全国来说都是少见的。昆明商业盘量“超限”，无疑对市场的商业承载能力提出了巨大的挑战。网友“@智铺顾问”则感叹，昆明零售商开店节奏明显慢于商业项目放量节奏，这是不正常的。零售商的发展尚不充分，细分市场也没有形成，对商业地产的支撑力不足，招商压力必然加大……现在是需要理性对待盲目扩张的时候了。昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰风趣道，“商业地产宛如人生，要经得起诱惑，耐得住寂寞。”

2011年曾经风光无限的商业地产，终究还是要迎来痛苦的理性回归阶段。去年底掀起的住宅价格战，让商业物业的推广“暂时”被边缘化，而相应的，商业物业的市场抗性也日益显现。在住宅房价实质性下跌后，商铺、公寓、写字楼等产品，是否也会在价格上“服软”呢？让我们拭目以待。